Технологичният предприемач обещава да направи настаняване без подслон и печелившо

Призив за предложения за разработване на излишен имот на метрото в ъгъла на булевардите Уилшър и Креншоу привлече седем оферти в тежка категория в света на настаняването за бездомни.

С големи организации с нестопанска цел като жилище, пътеки и мостови жилища, осми неженник – който все още не е произвел нито един апартамент – представи смел план да направи това, което никой от другите не може.

Better Angels, организация с нестопанска цел, основана от технологичен предприемач, който насочи вниманието си към бездомността, каза той Изградете 212 достъпни единици Върху имота, плюс сграда на медицински офис, без нужда от стотинка данъкоплатци.

За разлика от други оферти, чиито предложения се основават на данъчни кредити и други държавни субсидии, Better Angels показва, че той ще осигури 30% от капитала като капитал и финансиране от останалите с конвенционални заеми, което му позволява да изгражда по -бързо и много по -малко разходи от типичните достъпни проекти.

Сред няколко инициативи за бездомни, стартирани от неговия основател Адам Милър, Better Angels изпълни амбициозна мисия за демистифициране на конвенционалната мъдрост, че жилищата на достъпни цени не могат да бъдат произведени без субсидиите на данъкоплатците.

“Целта е да се покаже начина на печелене на пари, като правим достъпни места за настаняване, защото смятаме, че … единственият начин за разрешаване на жилищната криза на достъпните жилища е да се остави капитализмът да работи”, каза Милър.

С инвестиционен фонд от 300 милиона долара, Милър се опитва да привлече разработчици на печалба далеч от луксозния пазар и да създаде възможност за дребните разработчици да мислят извън дуплекс и членове.

В допълнение към предложението си за метро, Better Angels предлага проект за преустройство на бивш Инсталиране на постоянен кайзер в Пасадена. Той предлага център за жилища и психично здраве със смес от 300 пазарни единици, достъпни и подкрепа за бивши бездомни хора.

Той също така направи оферта в областно състезание в общността на общността в Лос Анджелис за предложения за производство на студентско настаняване. Ако е избран, той ще построи апартамент от 54 единици близо до Сънсет Юнкес в Сребърно езеро за студенти от градския колеж в Лос Анджелис с предпочитание към тези, които са с семейство Фостър.

Метро и LACCD обявиха, че победителите ще бъдат назначени това лято. Търговете по проекта Pasadena приключиха през май и се очаква решение през тази година.

Спечелвайки или губейки от тези оферти, Better Angels поддържа два малки проекта, които са в процес на край. Ще се проведе революционер по -късно това лято за апартамент от 51 единици, които ще заменят обединена къща, изоставена в Южен Лос Анджелис. По -късно през годината трябва да се издават разрешителни за сграда с осем стомани и 72 единици с домашна патета на Авеню Манчестър в Уестчестър.

Милър насърчава жилищния си модел като алтернатива на системата от старомодни двойни субсидии, които използват данъчни кредити, допълнени от други държавни безвъзмездни средства за финансово строителство и субсидии за наем за подкрепа на непрекъснатите операции.

Разработването на данъчни кредити е бавно и скъпо, тъй като субсидиите за наем трябва да бъдат гарантирани, преди капиталът да може да бъде отменен, а финансирането може да бъде процес от няколко години, включващ конкурентни заявления за няколко агенции. Междувременно, разработчикът в повечето случаи нестопанският доставчик на услуги за подслон натрупва разходите за полето.

Осигурявайки капитал отпред с химикалка, по -добрите ангели потенциално намаляват годините на процеса.

“Това е много проста структура”, каза Антъни Гуд, главен разработчик на проекта Westchester. “Не е нужно да използвате публични субсидии. Това прави столицата по -прост и надежден.”

Гуд каза, че проектът за 72 единици ще струва 15,5 милиона долара. При 215 000 долара за единица той е около една трета от текущите разходи за строителство, финансирана от данъчни кредити.

Художник, който прави планираната сграда от осем етажа и 72 единици от Bet Angels до пакет от къщи от Манчестър Авеню в Уестчестър.

(Demaria Design)

Но има компромис за спестявания във времето и разходите. Въпреки че е класифициран като достъпен, проектът няма да бъде част от системата за жилища за бездомни. За да бъде печеливша, наемите му ще надхвърлят много ниското ниво, необходимо за отстраняване на хората директно от улицата. Като част от процеса на одобрение, Gude се ангажира да ограничи наема на 55 единици с нисък доход (за хора, които печелят 80% от средната площ в района) и 15 единици при умерени нива на доходи. Средно това ще бъде около 2000 долара за единици с ниски доходи, каза той. Въпреки че е с около 40% по-малко от наемите в други нови сгради с висока сграда, които се увеличават в анимираната зона, северно от LAX, той е много над нивата на ниските доходи на данъчните кредити.

Този диференциал е очевиден в приложенията на проекта Metro Wilshire / Crenshaw. Предложението на метрото по -добри ангели би осигурило 170 единици на 80% от средния доход в района и 42 единици до 110% от средната, това последно ниво, известно като жилища на труда.

Седемте конкуриращи се предложения, всички използващи финансирането на данъчни кредити, ще имат на разположение единици за хора с доход от само 30% от средната, считана за изключително нисък доход и повечето под 60% от средната.

Андре Ф. Буено, директор на жилищния и инвестиционния директор на Better Angels, заяви, че целта е да се създаде нови жилища с гарантирана достъпност, която да обслужва бездомните директно чрез главни лизингови договори за агенции с нестопанска цел или, ако това не е свързано, косвено от наемане на хора, които имат ваучери във федералния раздел 8, но не могат да ги използват на пазара на конкурентния наем.

Милър го определи като бездомни жилища с „защита надолу“.

Адам Милър, разработчик на софтуер, експериментира с нов начин за предотвратяване на бездомността, предоставяйки безинтересни микро грижи на хора, които се сблъскват с непосредствено експулсиране чрез своята фондация 1P в Лос Анджелис.

(Gary Coronado / Los Angeles Times)

“Имаме гъвкавост, за да гарантираме, че нашите ограничени партньори се връщат”, каза той. “Опитваме се да докажем, че има по -добър начин да го направим, което е по -евтино за правителството и по -ефективно при създаването на настаняване.”

Милър, който построи Cornerstone Ondemand в глобална компания за обучение и развитие, се съсредоточи върху филантропията след продажбата му през 2021 г.

След като обучих организация, която подкрепя изследванията на решения за контрол на оръжията,, Създаване на Етап фондПрограма за безинтересни и простими микро-закони, които да помогнат на хората да се сблъскат с експулсирането. Той предостави 700 заеми с възвръщаемост от 65%.

През 2023 г. Millers включиха Better Angels United Inc. като чадър за няколко инициативи. Той изпълнява дни на ресурси из графството, за да помогне на бездомните да се свържат с услугите. Той също така използва технически екип, който работи за създаване на мобилно приложение за работници за осведоменост и централизирана база данни за убежище.

След пожарите в Лос Анджелис, Better Angels построи приложение за навигатор на ресурси и създаде спасителен фонд.

Нейният достъпен жилищен фонд е за дъщерно дружество на по -добри ангели, създадени за привличане на капитал за развитие на жилища на достъпни цени.

“Очакваме доходността на тези проекти да бъде пазарният курс – двата по -цифрови вътрешни възвръщаемост – и смятаме, че това ще насърчи много други хора да имат достъп до това пространство и да изградят нови нетни жилища на достъпни цени”, каза Милър.

Милър планира да популяризира три вида жилища. Около 45% от фонда ще отидат за стандартното изграждане на нови жилища. 20% допълнителни ще бъдат инвестирани с Good River Partners, включително основателя Даниел Хаймпел Аспир да изгради жилища за млади хора, които отиват с семейство Фостър.

С останалите Милър се надява да се свърже с разработчика на жилища и модулен производител Sola Impact, за да помогне на дългогодишните собственици на дългогодишен Лос Анджелис да превърнат имотите си в многофамилни апартаменти.

„Идеята е не само да се създаде нови жилища на достъпни цени, но и да се предостави възможност за богатство между поколенията с хора от квартала“, каза Милър.

Andrew Slocum, разработчик на пазара, купува тази изоставена сграда, за да изгради достъпен многофамилен апартамент в Южен Лос Анджелис.

(Dania Maxwell / Los Angeles Times)

Гурдин И Andrew SlocumСЗО насочва проекта в Южен Лос Анджелис, заяви, че плановете им са възможни само поради националните и местните стимули за жилища на достъпни цени, по -специално изпълнителната заповед на кмета Карън Бас 1, която рационализира одобренията.

Сред другите бонуси сградата с пет стомани в Южен Лос Анджелис и сградата на осемтестори в Уестчестър изискват само минимални гърбове на улицата и без паркиране.

“Имахме нужда от всеки лост, който беше изтеглено”, каза Гуд.